Ипотечные механизмы выкупа недвижимости.
В денежном выражении характеристика - состояние составит 20 % от 1000 и равна 200.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 10 % от 1000 и равна 100.
Определим скорректированную стоимость сотки земли оцениваемого участка:
Определим стоимость участка: 1554*220=341880 руб.
2. Определим восстановительную стоимость комплекса
В расчете примем 1 у.е. эквивалентна 30 рублей: 475000 * 30 = 14250000 руб.
3. Произведем оценку износа:
Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, соответствующее наиболее эффективному их использованию. Ремонту и реконструкции подлежат здания площадью 2500 м 2, в том числе:
- производственное здание площадью 2000 м ;
- складские помещения площадью 500 м2.
Планируемая замена:
- производственное здание перепрофилируется в цех по выпуску столярных изделий (площадью 2000 м2);
- складские помещения (реконструкция) площадью 500 м .
Стоимость реконструкции и ремонта:
- по производственным помещениям - 90 у. е. за 1 м2;
- по складским помещениям - 50 у. е. за 1 м2.
Определим величину устранимого физического износа:
- по производственным помещениям- 90 * 30 * 2000 = 5400000 руб.;
- по складским помещениям – 50 * 30 * 500=750000руб.
Устранимый физический износ составит 5400000 + 750000 = 6150000 руб.
Определим величину неустранимого физического износа:
|
Наименование |
Доля, % |
Восстановительная стоимость, руб. |
Физический износ |
Средний износ |
|
Производственные помещения |
80 |
11400000 |
60 |
48 |
|
Складские помещения |
20 |
2850000 |
80 |
16 |
|
Сумма |
100 |
14250000 |
140 |
64 |
Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.
Устранимый физический износ составит 6150000 руб.
Остаточная стоимость составит 8100000 руб.
Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.
Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.
Определим величину неустранимого функционального износа:
Стоимость строительства при высоте 8,1 м - 180 у. е. за м .
Стоимость строительства при высоте 5 м - 150 у. е. за м2.
«Излишняя» площадь - 2000 м2 при физическом износе лишних элементов - 60 %.
Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;
30*2000*30=1800000 руб.
Физический износ лишних элементов - 60 % от 1800000 руб., он составит 1080000руб.
Определим величину неустранимого функционального износа: 1800000-1080000=720000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом
|
Наименование |
Сумма, руб. |
|
1 . Стоимость комплекса зданий |
14250000 |
|
2. Устранимый физический износ |
6150000 |
|
3. Неустранимый физический износ |
5184000 |
|
4. Устранимый функциональный износ |
24000 |
|
5. Неустранимый функциональный износ |
720000 |
|
6. Стоимость комплекса зданий с учетом износа |
2172000 |
|
7. Стоимость права аренды земли |
341880 |
|
8. Стоимость объекта недвижимости с учетом права аренды земли |
2513880 |
|
9. Рыночная стоимость объекта недвижимости |
2514000 |
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом, составит 2514000 руб.
Заключение
Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.