Ипотечные механизмы выкупа недвижимости.
Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда. Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается, а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.
Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для большинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансовым причинам), Роскомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп
недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80%). Это помогает уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый имущественный комплекс.
Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными нотариальными заверениями и государственной регистрацией) - длительность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особенно крупных, к ипотечному кредитованию. Это объясняется рядом причин, в частности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности государственных ценных бумаг.
Расчетная часть
1. Определим стоимость прав аренды земли
|
№ |
Характеристика |
Объект оценки |
Объект№ 1 |
Объект№2 |
Объект№3 |
|
1 |
Цена за сотку |
1500 |
1600 |
1000 | |
|
2 |
Условия финансирования |
Рын. |
Рын. |
-64 |
Рын. |
|
3 |
Дата продажи |
Сейчас |
+23 |
+16 |
+ 1 |
|
4 |
Размер участка, сотка |
220 |
-60 |
-64 |
-20 |
|
5 |
Состояние |
Хор. |
+ 150 |
Хор. |
+200 |
|
6 |
Местоположение |
Средн. |
-75 |
+80 |
+ 100 |
|
7 |
Скорректированная цена за сотку |
1538 |
1568 |
1280 |
По условию задачи стоимость прав аренды земли составляет 0,5 % в квартал.
Объект № 1:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.
За 9 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*3=1,5 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 1,5% от 1500 и равна 23.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1500 и равна 150.
В денежном выражении характеристика - состояние составит 10 % от 1500 и равна 150.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5% от 1500 и равна 75.
Объект № 2:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования составит 4% от 1600 и равна 64.
За 6 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*2=1 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит
1%от 1600 и равна 16.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1600 и равна 64.
В денежном выражении характеристика - состояние аналогична оцениваемому объекту.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5 % от 1600 и равна 80.
Объект № 3:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.
За 20 дней стоимость прав аренды земли составит 0,5/3=0,14 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 0,14% от 1000 и равна 1.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 2% от 1000 и равна 20.