Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Речь идет о том, что на протяжении определенного периода време­ни приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчи­ков (в том числе платежей по процентам). Риск ликвидности обычно выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных де­позитах, а активы - в долгосрочных кредитах. Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ипотечного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед пробле­мой ликвидности чаще, чем банки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части платежей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоставление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контроли­ровать предоставление «дополнительных» кредитов). В течение всего сро­ка, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипо­течным кредитам (т. е. сохраняется «негативная амортизация»), банк обя­зан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собствен­ный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк не­дополучит в данный момент процентный доход. Сказанное характерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку платежей. Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь неболь­шую часть своих активов, особенно в первые годы после начала погаше­ния ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ликвидности решается автоматически - за счет поступления крупных пла­тежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих минимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным недавно.

В общем, проблема ликвидности напрямую связана с моделью жи­лищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет выру­ченных от продажи займов средств.

В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредито­вания, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним ус­ловием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с дру­гими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотеч­ного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, раз­мер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.