Нестандартные варианты залога
В связи с неразработанностью данного вида залога хотелось бы обратить внимание на следующее.
1.
Трудно говорить о стране в целом, но в московском регионе идет борьба за выгодного клиента. Предоставляя кредит, банк имеет реальную возможность воздействовать на должника. Поэтому желательно, чтобы он перевел валюту в банк залогодержателя. В зарубежной практике используется принцип «кнута и пряника», о чем свидетельствуют соответствующие пункты предлагаемого объекта договора (раздел «Залогодержатель обязан»).
2
. Допустим, что пункт проекта договора о том, что залогодатель – собственник валюты и что она не заложена, - перестраховка. Однако это требование все же не лишено основания. Залогодержатель вправе (не фиксируя в договоре и до его заключения) получить нотариально заверенный документ-заявление с указанием источников происхождения валюты и ее принадлежности залогодателю. Заявление о том, что валюта не заложена, оформляется так же, как и другие виды залога. Очевидно, что ведение книги записи залогов для залогодержателя надо считать обязательным.
3. Представляется, что в условиях инфляции курс будет расти, поэтому формула в проекте договора «залогодержатель по договоренности сторон не имеет права продавать заложенную валюту ниже курса на дату » всего лишь декларация. Залогодержатель, связав себя договором, в случае изменения финансово-экономической ситуации может оказаться в невыгодном положении. Однако валютный залог и здесь его выручит, так можно оставить у себя валюту и ждать благоприятной конъюнктуры.
4. В том случае, если валюта остается на счете в другом банке, залогодатель обязан поставить в известность о залоге валюты в свой банк, вручив ему экземпляр договора залога и представив залогодержателю обязательства о том, что все операции с валютой впредь будут проводиться в соответствии с этим договором.
Нелишним будет упомянуть, что в поисках клиентуры банки все чаще обращают внимание на физических лиц, поэтому все рекомендации, изложенные выше, приемлемы и в случае выдачи потребительского кредита. По нашему мнению, на данном этапе этот вид залога наиболее перспективный и менее рискованный.
4. Постепенно начинает возрождаться залог недвижимости (ипотечный кредит или ипотека).
Объектом ипотеки могут быть здания, сооружения, оборудование, предприятия, земельные участки, квартиры и т.д. Если речь идет о залоге государственного имущества, то на договор залога необходимо получить разрешительную визу территориального агентства по управлению госимуществом. Кроме того, обязательным условием ипотеки является материальное завершение договора и регистрация в местных органах управления имуществом. В противном случае договор будет считаться недействительным.
Чрезвычайно актуальным для ипотеки является вопрос оценки объекта залога. В качестве такой оценки целесообразно использовать рыночную цену соответствующего объекта. Но в нашей стране недвижимость после 1917 г. не была предметом купли-продажи. Поэтому определение рыночной цены предметов недвижимого имущества в настоящее время весьма проблематично. К тому же, например, знания могут иметь специализированную внутреннюю планировку, а многие виды оборудования имеют специальное назначение.
Как работают российские банки и иные коммерческие структуры с недвижимостью?
Наиболее распространенная модель – выдача кредитов сроком до 1 года под характерные высокие проценты под залог недвижимости, в основном квартир. Модель эксплуатируется главным образом многочисленными риэлтерскими структурами (нередко совместно с банками).